Beschreibung
Die vermietete Immobilie: Steuertipps kennen und nutzen!
Immobilien zählen in Deutschland seit Jahren zu den beliebtesten Anlageformen. Soll eine Immobilie nach dem Erwerb vermietet werden, gilt es, die steuerlichen Regelungen zu beachten, um mögliche Steuernachteile zu vermeiden. Die Sonderausgabe bietet einen kompakten Überblick und gibt Steuertipps vom Erwerb bis zum Verkauf der Mietimmobilie.
Bei den folgenden Steuererklärungen „nur“ über die langjährige Gebäudeabschreibung als Werbungskosten aus. Bei Umsatz- und Vorsteuerbeträge wird demzufolge nicht näher eingegangen.
3. Steuerfalle anschaffungsnahe Herstellungskosten
Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören Aufwendungen für Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Die Aufwendungen wirken sich dann nicht sofort als Werbungskosten aus, sondern nur über die Gebäudeabschreibung.
2. Werbungskosten
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen.
Zu den Werbungskosten gehören beispielsweise Gebäudeabschreibungen, Schuldzinsen, Anzeigen- und Maklerkosten für die Mietersuche, Bewirtschaftungskosten, Grundsteuer, Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten zur gelegentlich erforderlichen Besichtigung des Mietobjekts.
Auch nachträgliche Werbungskosten können vorliegen, etwa bei Schuldzinsen nach Verkauf.
Anschaffungs- und Herstellungskosten richtig einordnen
Zu den Anschaffungskosten zählen die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Hierzu gehören auch die jeweiligen Nebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten. Anschaffungspreisminderungen sind abzuziehen.
Die Herstellungskosten eines Gebäudes umfassen Aufwendungen für die Herstellung und Erweiterung eines Gebäudes sowie die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes. Anschaffungs- und Herstellungskosten wirken sich nicht sofort steuermindernd aus, sondern „nur“ über die langjährige Gebäudeabschreibung als Werbungskosten.
Worauf beim Erwerb besonders zu achten ist
Bei bebauten Grundstücken ist eine eindeutige Aufteilung im Kaufvertrag vorzunehmen, wobei die Beurteilungsmaßstäbe dokumentiert werden sollten.
- Zu den Nebenkosten gehören z. B. Gutachterkosten, Grundbuch- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Vermessungskosten.
- Um den tatsächlichen Zusammenhang zwischen Eigen- und Kreditmitteln zu dokumentieren, müssen die Rechnungen von unterschiedlichen Bankkonten bezahlt werden; für jeden Gebäudeteil sollte demzufolge ein separates Konto angelegt werden.
- Oftmals werden Immobilien gemischt genutzt. Soll ein gemischt genutztes Gebäude fremdfinanziert werden, sind Spielregeln zu beachten, um den optimalen Schuldzinsenabzug bei den Werbungskosten zu erhalten.
Entscheidend ist, dass der Steuerpflichtige eine objektiv erkennbare Zuordnung trifft und sein Auszahlungsverhalten damit übereinstimmt.
8. Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll für private Investoren einen Anreiz sein, Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer neuen Mietwohnung und in den folgenden drei Jahren können neben der „normalen“ Abschreibung bis zu 5 % Sonderabschreibungen geltend gemacht werden.
Insgesamt können damit in den ersten vier Jahren bis zu 20 % zusätzlich zur regulären Abschreibung abgeschrieben werden.
Voraussetzung ist u. a., dass durch Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellten Bauantrags neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen entstehen.
Zudem setzt die Abschreibung voraus, dass die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Nach § 7b Abs. 2 und Abs. 3 EStG sind Baukostenobergrenzen und maximal förderfähige Bemessungsgrundlagen zu beachten.
Rechtsstand der Ausgabe: April 2026
4. Handwerkerleistungen
Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gewährt der Fiskus eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % der Arbeitskosten, maximal 1.200 EUR im Jahr. Vermieter sollten beachten, dass diese Steuerermäßigung nur in Betracht kommt, soweit die Aufwendungen keine Werbungskosten darstellen.
5. Leerstandszeiten
Das Finanzamt lässt den Werbungskostenabzug für die Dauer des Leerstands der Mietimmobilie nur dann zu, wenn der Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht hat. Werden Aufwendungen für eine zunächst selbst bewohnte, anschließend leerstehende und noch nicht vermietete Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten geltend gemacht, ist es erforderlich, dass der endgültige Entschluss, dieses Objekt zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegt wird.
Vorsicht ist geboten, wenn vorrangig ein eventualer Verkauf naheliegt; dann kann der Maklerauftrag im Streitfall vorrangig zur Veräußerung gewertet werden.
Weitere Hinweise dieser Ausgabe: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit von Ferienwohnungen ist grundsätzlich von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige folgt die Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil § 21 Abs. 2 EStG. Bei Mietausfällen besteht die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.
HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der Inhalt des Rundschreibens ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen. Das Rundschreiben ersetzt nicht die individuelle persönliche Beratung.
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